Wonen en kopen in Portugal / Druk 11

"Wat een enorm duidelijk en compleet boek is dit.

Reeds uren heb ik er in kunnen lezen, alvorens een appartement in Albufeira te kopen. Het appartement heb ik nu al geruime tijd en nog steeds komt uw boek enorm van pas.Ik merk met een grote regelmaat dat ik in gesprekken goed beslagen op het ijs kom, mede door uw informatie"

Inhoudsopgave

Colofon

1. Inleiding

2. Portugal in vogelvlucht

Land en bevolking

Religie

Volksaard

Taal

Bestuur en administratieve indeling

Politieke partijen

Rechtswezen

Klimaat

Noord-Portugal

Oost-Portugal

Zuid-Portugal

De Algarve in de winter

Wintersport in Portugal

Verkeer

Bereikbaarheid per auto

De Portugese ANWB (= ACP)

De Portugese spoorwegen

Autoslaaptreinen

Bussen

Telefoonverkeer

Tijdverschil

Het postverkeer

Vliegvelden en vliegverkeer

3. Geografische oriëntatie

De Portugese kust

Costa Verde

Costa de Prata Costa do Sol/Costa Estouril

Costa de Lisboa

Costa Dourada

Costa do Algarve

Accommodatie en faciliteiten aan de Algarve

Het Portugese binnenland

Overzicht provincies

4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs

Inleiding

Motieven

Waar kopen ?

Checklist waar kopen ?

Bereikbaarheid

5. De Portugese onroerendgoedmarkt

Inleiding

De tweede (vakantie)huizenmarkt

Prijsontwikkeling

Soort onroerend goed

Appartementen

Schakelbungalows

Villa's

Gerestaureerde boerderijen en landhuizen

Bouwkavels

Grondstukken met vervallen boerderijen

Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden

Een oud huis op het platteland

Vraagprijs

6. De voorbereidingsfase

Het verzamelen van informatie

Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?

Onroerendgoedbeurzen in Nederland

Oriëntatie-dagen

Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase

Wanneer op huizenjacht ?

Staat van onderhoud van het huis

7. Het koopproces; het contact met de makelaar,

advocaat en de notaris

Inleiding

Met wie kunt u te maken krijgen ?

De Portugese makelaar

Hoe zijn erkende makelaars te herkennen ?

Functies van de makelaar

Bescherming van de koper/verkoper

Bezichtiging van objecten

Makelaarsverenigingen

Bemiddelingsopdrachten

Makelaarscommissie

Wie betaalt de commissie ?

De betaling van de koopsom

Het plaatsen van een zoekopdracht

De aansprakelijkheid van de makelaar

Buitenlandse makelaars in Portugal

De Portugese notaris

Een volmacht door een notaris in Nederland

De rol van de advocaat

Taken van de advocaat

8. Het voorlopig koopcontract

Inleiding

Het vóór-onderzoek

Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ?

Titel- en kadastraal onderzoek

Belastingonderzoek

Wat staat er in het "caderneta predial"

De grond

Onderzoek naar bestemmingsplannen

Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning

Gas-, water- en electriciteitsnota's

Contrato Promessa de compra e venda

Portugees recht

Koopcontract inzake bouwgrond

Inhoud koopcontract

De partijen

Het object

Roerende goederen

De prijs

Aanbetaling en boeteclausules

Overdrachtsdatum

Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden

Contractbreuk door de verkoper

Contractbreuk door de koper

9. De overdracht en registratie

Inleiding

De rol van de notaris

Van overeenkomst naar overdracht

Overdrachtsdatum

Noodzakelijke documenten en gegevens bij de

ondertekening van de overdrachtsakte

De definitieve overdracht

Registratie van het onroerend goed in het registratiekantoor

10. Overdrachtsbelasting en overige kosten

Inleiding

Overdrachtsbelasting

Tarieven

Notariskosten

Registratiekosten

Kosten rechtshulp van advocaten

11. Fiscale aspecten bij bezit, verhuur & verkoop

van Portugees onroerend goed

De Portugese onroerendgoedbelasting

Wie is belastingplichtig voor de IMI ?

Betaling in termijnen

Vrijstelling van IMI

Waarover wordt IMI geheven ?

Hoogte IMI-tarief

Belasting bij verhuur van onroerend goed

Verhuur door een ingezetene in Portugal

Verhuur door een niet-ingezetene in Portugal

Nederlandse fiscale aspecten

Verkoop van uw huis in Portugal en de Portugese

waardebelasting of vermogenswinstbelasting

Mais valias

Vrijstelling mais valias

Rekenvoorbeeld

Aftrekbare kosten bij de bepaling van de vermogenswinst

12. Het kopen van (bouw)grond

Inleiding

Wet op de ruimtelijke ordening

Informatie inwinnen op het gemeentehuis

Soorten bouwgrond

Landelijke (bouw)kavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom

Landelijke kavels met bebouwing/project

Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing

Kavels met bouwvallen

De oppervlakte van het perceel

De eigendomsakte van het land

Erfdienstbaarheden

Erfpacht

Aansluiting op nutsvoorzieningen

Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond

Wat niet kopen ?

Slopen

13. Aanvraag van een bouwvergunning

Inleiding

Aanvraag van een bouwvergunning

Voorlopige bouwvergunning

De definitieve bouwvergunning

Hoe dient men de aanvraag in ?

Wijzigen tijdens de bouw

Bouwvergunning voor agrarisch land

Bouwvergunning voor verbouwingen

Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom

Bouwen/verbouwen in eigen beheer

De "technico responsável"

14. Het bouwproces; contact met de bouwondernemer,

het bouwmanage¬mentburo en de architect

Inleiding

De keuze van een aannemer/bouwondernemer

Bouwmanagementburo

Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar

Laat eerst de grond op uw naam zetten

Portugese bouwvoorschriften/bouwmethoden

Het bouwcontract

Garanties

Checklist inhoud bouwcontract

Nog enkele aandachtspunten

Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom

Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?

De architect

De architect en de bouwvergunning

Kosten van een architect

Checklist wat te bespreken met uw architect

Voorlopige en definitieve oplevering

Bewoonbaarheidsverklaring

Kopen van een projectontwikkelaar

Boeteclausule bij te late oplevering

Documenten bij oplevering en aansluiting op de electriciteit

Aansluitproces op de electriciteit

De constructieverzekering

IVA (=BTW)

15. Renovatie en onderhoud

Inleiding

Vergunning

Portugese of Nederlandse vaklieden ?

Zwart-werkers

Offertes

Bijkomende kosten

Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten

16. Nutsvoorzieningen

Inleiding

Water

Aansluiting op de hoofdwaterleiding

De meterkast en de afrekening

Facturering water

Zoet of zout water ?

De riolering Electriciteit

Aansluiting

Afrekening

Gas

De gasrekening

(Centrale)verwarming

Telefoon

17. Aankoop van een appartement

Inleiding

Gemeenschappelijk versus privé-eigendom

Rechten en plichten van de eigenaren

Servicekosten

Wat is wel en wat is niet toegestaan

Verzekeringen

18. Huren in Portugal

Inleiding

De huurovereenkomst

Huurperiode

Opzeggen door de huurder

Opzeggen door de verhuurder

Onderverhuur

Gemeubileerde v.s. ongemeubileerde verhuur

Hoe vindt u een huurhuis/appartement

Huurprijzen

De borg

Inventaris

Verzekering

Het onderhoud

De onderhoudskosten

19. Verhuur van Portugees onroerend goed

Inleiding

Vakantieverhuur

De verhuurorganisatie

Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie

Villa management

Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract

Verhuur via een managementburo

Verhuren via een touroperator

Lange termijn verhuur

Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

20. Nederlands-Portugese bankzaken

Inleiding

Het Portugese bankwezen

De belangrijkste bank(groepen)

Munteenheid

Kapitaal- of betalingsverkeer

Valutarisico

Inflatie

Checklist keuze van een Portugese bank

Het openen van een Portugese bankrekening

Het chequeverkeer

Geavaliseerde cheques

Een ingezetenen- vs. een niet-ingezetenen rekening

Een niet-ingezetenen rekening in Nederland

Blokkeren van de rekening

Automatische overschrijvingen

Electronisch bankieren

BIC/IBAN Code

21. Financiering van Portugees onroerend goed

Financiering van buitenlands onroerend goed

Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij

Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten

Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland voor de

aankoop van een tweede huis in het buitenland

Een persoonlijke lening in Nederland

Financiering via een projectontwikkelaar

Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting

Met een hypotheek bij een locale bank in Portugal

Bij wie kunt u in het buitenland terecht voor een hypothecaire

financiering voor uw buitenlandse woning ?

Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?

De hoogte van de rente

Welke documenten moet u overleggen ter verkrijging van een

hypotheek

Nog enkele opmerkingen betreffende uw hypotheek op

buitenlands onroe¬rend goed

Hypotheek bij nieuwbouw

Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek

Nederlands versus buitenlands recht

Waardebepaling van het onroerend goed

Aflossing

Een Portugese bank in Nederland

Het te lenen bedrag

Looptijd van de hypotheek

De bank als schuldeiser

Aflossing van de hypotheek met een volledige dekking

Overdrachtsprocedure en registratie van de hypotheek

vanuit Nederland

Voorlopige inschrijving

Relatie soort onroerend goed - hypotheek

22. Verzekeringen

Inleiding

Verzekeringsagenten

Aandachtspunten bij Portugese verzekeringscontracten

Inboedel- en opstalverzekeringen

Verzekering tegen aardbevingen

Wettelijke aansprakelijkheidsverzekeringen

Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed

Aandachtspunten bij een inboedelverzekering

Verzekering van vakantiewoningen

Hoogte van de premies

Betaling van de premies

Bouwverzekering

Verzekering bij een Nederlandse maatschappij

Ziektekostenverzekeringen

Reisverzekering

Verzekering via uw credit-card

Standaardpakketpolis

Uw ziekenfondsverzekering

Behoud ziekenfondsverzekering in het buitenland

U vestigt zich in het buitenland met een VUT-uitkering

Zijn uw gezinsleden meeverzekerd ?

Ziekenfondsvergoeding in uw nieuwe woonland

Premiebetaling

AWBZ-verzekering

Werken in het buitenland en uw ziekenfondsverzekering

Overwinteraars en het ziekenfonds

Het ziekenfonds en verblijf van langer dan 3 maanden

in het buitenland

Het ziekenfonds en uitzending door uw werkgever

Het ziekenfonds en werken voor een buitenlandse werkgever

Particuliere ziektekostenverzekering

De particuliere ziektekostenverzekering en uitzending

door uw Nederlandse werkgever

Particuliere ziektekostenverzekering en werken voor

een Portugese werkge¬ver

Checklist ziektekostenverzekering

Overige verzekeringsmogelijkheden

Ongevallen verzekering

Rechtsbijstandsverzekering

Ziektekostenverzekering in Portugal

Gezondheidszorg in Portugal

Privé-klinieken

Apothekers

23. Vestiging in Portugal

Vertrek uit Nederland

Het bevolkingsregister

Legalisatie

Reisdocumenten

Europese identiteitskaart

Paspoort

Reisdocumenten voor kinderen

Schengenlanden

Nog enkele tips

Vestiging in een ander EU-land

Vertrek naar het buitenland en de Nederlandse

(belasting)schulden

Bureau Krediet Registratie

Internationale uitwisseling kredietgegevens

Nederlandse ambassades en consulaten in het buitenland

De taken van Nederlandse ambassades en consulaten in

het buitenland

De handelsafdeling van de ambassade/consulaat

Reisdocumenten kwijt in het buitenland

Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of

consulaat in het buiten¬land

Stemmen in het buitenland

Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap

Rijkswet op het Nederlanderschap

Nederlanders met een dubbele nationaliteit

Kinderen van een Nederlandse vader of moeder

Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland

Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man

Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen

Vestiging in Portugal en de Portugese autoriteiten

Aanvraagprocedure EU-residentenkaart

Welke documenten dient u te overleggen ?

Verhuizen binnen Portugal en uw verblijfsvergunning

Vernieuwen/verlengen van uw verblijfsvergunning

Identificatieplicht

Aaanvraag identiteitskaart

Juridisch en/of fiscaal resident

Fiscaal nummer

Nog enkele opmerkingen omtrent vestiging in Portugal

24. De verhuizing

Inleiding

Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU

Vrijstelling van invoerrechten

Zelf verhuizen

Trouwen en verhuizen

Verhuizing naar uw tweede woning

Verkoop van uw tweede woning

Verhuizing bij erfenis

Vervreemdingsverbod

Belastingtelefoon douane

Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW

Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf

De offerte

De verhuiskosten

Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ?

Nog enkele tips en opmerkingen

Opslag

Tax-free shoppen voor uw verhuizing

Meenemen van huisdieren

25. Uw auto en rijbewijs bij emigratie

Inleiding

Uw auto achterlaten in Nederland en de Nederlandse wegenbelasting

Meenemen van de auto naar het buitenland

Autoverzekering

Uitvoer van de auto uit Nederland

Het uitvoerteken

Achteraf uitvoeren van uw auto

Homologatiepapieren

Uw rijbewijs binnen de EU

Invoer van de auto in Portugal

Voorwaarden

Registratie van uw auto in Portugal

Welke documenten dient u te overleggen ?

Registratiekosten

Portugese motorrijtuigenbelasting

De Portugese APK-keuring

Niet-residenten en hun auto in Portugal

Auto-verzekering

Portugese ANWB

26. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en

onroerend goed in Portu¬gal

Uw (tweede) huis in Portugal en het Nederlandse belastingstelsel

en voorkoming van dubbele belasting

Rekenvoorbeelden

Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit

Vestiging in Portugal en uw belastingplicht in Nederland

Wanneer is er sprake van emigratie ?

Belasting en woonplaats

Het jaar van vertrek

Uw Nederlandse paspoort en de belastingen

Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht

Inkomen uit werk en wonen

Inkomen uit pensioenen en uitkeringen

Winst uit aanmerkelijk belang

Inkomen uit een woning in Nederland

Eigenwoningregeling

Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat

Negatieve inkomsten uit werk en woning

Inkomen uit sparen en beleggen

Binnenlands belastingplichtigen en bezittingen in het buitenland

Buitenlands belastingplichtigen en hun partner

Voorkoming van dubbele belasting

Keuze binnenlandse of buitenlandse belastingplicht

Voor wie kan de FBB interessant zijn ?

27. Emigratie naar Portugal en de

Nederlandse sociale verzekeringen

Inleiding

Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen

Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland

Herziening vrijwillige AOW/ANW

Ontvangst AOW-uitkering in het buitenland

De AWBZ

Voorwaarden vrijwillige AWBZ-verzekering

Hoogte premie AWBZ

28. Successierechten, erfrecht en testamenten

Inleiding

Uw positie gezien vanuit Nederland

Indien de erflater niet in Nederland woont

Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt

Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen

Uw positie gezien vanuit Portugal

Het Portugese erfrecht

Welk recht is van toepassing ?

Haags Erfrechtverdrag

De hoofdregels van het Haags Erfrechtverdrag

Bepaling van de rechtskeuze

Testamentsvormenverdrag

Huwelijksvermogensrecht

Testamenten

Het opmaken van een testament

Een Portugees testament

De vorm van een testament

Clausule van "snelle successie"

Uw Portugese bezittingen in een Nederlands testament

Uw Nederlandse testament laten vertalen

Hoe te handelen bij een erfenis ?

Het verkrijgen van een machtiging van een Portugese notaris

Het erven van Portugees onroerend goed

Het benoemen van een executeur testamentair

Nog enkele opmerkingen m.b.t. erven, testamenten en successierechten

Het huwelijksgoederenregime in Portugal

Homo-huwelijk/ongehuwd samenwonen

Checklist voor nabestaanden

Houdt uw erfgenamen op de hoogte

Als u te maken krijgt met Portugese zegelbelasting

Ordinary Credit Methode

De Aftrekmethode

Registratie van uw buitenlands testament

29. Offshore

Onroerend goed als offshore-eigendom

Voordelen van offshore

Voorkomen van Portugese vermogenswinstbelasting

Besparen van de aankoopkosten

Gemakkelijke verkoop

Mogelijkheden om onroerend goed te financieren

Geheimhouding, vertrouwelijkheid en de bescherming van

bezittingen

Wijzigingen

30. Het Portugese belastingstelsel

Inleiding

Door de Portugese overheid geheven directe belastingen

Door de Portugese overheid geheven indirecte belastingen

Door de Portugese gemeente geheven belastingen

Het belastingjaar en belastingaangifte

Electronische aangifte

Fiscaal ingezetene in Portugal

Portugese inkomstenbelasting

Inkomenscategorieën

Inkomen uit arbeid

Pensioeninkomsten

Inkomen (winst) uit vrij beroep/onderneming

Inkomen uit investeringen

Dividenden

Rente

Royalties

Inkomen uit onroerend goed

Vermogenswinstbelasting

Aandelen en andere rechten in vennootschappen en effecten

Tarieven Portugese inkomstenbelasting

Persoonlijke aftrekposten, uitkeringen en kredieten

Vaste aftrekposten in verband met de gezinssituatie van de

belastingplichtige

Aftrekbare ziektekosten

Aftrekbare opleidingskosten

Aftrekbare kosten voor de eigen woning

Aftrekbare kosten voor betaalde premies voor levensverzekeringen/

ziektekostenverzekeringen

Aftrekbare kosten voor beleggen/sparen in een

Aandeleninvesteringsplan

Aftrekbare kosten in verband met donaties

Verrekening van verliezen

Vermogensbelasting

Portugese successie- en schenkingsrechten

Sociale verzekeringspremies

Zegelbelasting

Tarieven zegelbelasting

Portugees minimumloon

Niet-ingezetenen en de Portugese belastingen

Inkomen uit arbeid door een niet-ingezetene

Inkomen uit ondernemingswinst of vrij beroep door een

niet-ingezetene

Inkomen uit investeringen (rente, dividend, royalties)

Inkomsten uit Portugees onroerend goed

Behaalde vermogenswinst door niet-ingezetenen

Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinst

Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinstbelasting

De fiscaal vertegenwoordiger

Fiscaal nummer en de fiscale kaart

Adressenoverzicht

Bijlagen

Beurzen en seminars

Portugees-Nederlandse woordenlijst

Bronnen