Wonen en kopen in Oostenrijk

Colofon

Inhoudsopgave

1. Inleiding

Aantal vakantiegangers naar Oostenrijk

2. Oostenrijk in vogelvlucht

Geschiedenis

Geografie

Rivieren & Meren

Klimaat

Bevolking & Bevolkingsopbouw

Taal

Staatsinrichting, bestuur en binnenlandse politiek

Internationale organisaties

Economie

Beroepsbevolking

Verkeer en vervoer

Media

Televisie & Radio

Nederlandse televisie en radio in het buitenland

3. Oriëntatiefase

Motieven om in Oostenrijk een huis te kopen

Waar kopen ?

Locatie en ligging van uw (tweede) huis

Checklist waar kopen ?

Hoe vindt u Oostenrijks onroerend goed ?

Wat kopen ?

Oriëntatiechecklist wat kopen ?

Vraagprijs

Checklist vraagprijs

Staat van onderhoud van het huis

Wanneer op huizenjacht ?

Bereikbaarheid

Tips en waarschuwingen

Websites Bundesländer

Samenhang tussen een investering voor plezier en

rendement wordt steeds sterker

(Ontwikkeling) Oostenrijkse huizenmarkt

4. Contact met de makelaar (Wohnungsmakler)

Inleiding

Met wie kunt u te maken krijgen ?

Vestigingsvoorwaarden van de Oostenrijkse makelaar

Befähigungsnachweise

Firmenbuchnummer

UID (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer)

Oostenrijkse makelaarsorganisaties

Bemiddelingsopdracht (Vermittlungsauftrag)

Bezichtiging (Besichtigung)

Onroerendgoedhandelaars

Taakomschrijving van de makelaar

Relatie opdrachtgever - makelaar

Doppelmakler

Overeenkomst met de makelaar (Maklervertrag)

Bemiddelingsopdracht voor bepaalde (befristet) of onbepaalde

(unbefristet) termijn

Wettelijke perioden voor een Alleinvermittlungsauftrag

Informatieplicht (Informationspflicht) van de makelaar en

opdrachtgever

Informatieplicht betreffende zijn provisie

Onderzoeksplicht van de makelaar

Informatieplicht over kosten

Informatieplicht in advertenties

Informatieplicht m.b.t. familiebanden/economische

banden van de makelaar (Informationspflichten

betreffend Naheverhältnis)

Geheimhoudingsplicht (Verschwiegenheitspflicht)

Betaling van de makelaarsprovisie

Provisie in geval er twee makelaars bij de transactie

betrokken zijn

Optie (Optionsvertrag)

Provisie bij een optie-overeenkomst

Provisie bij huurcontracten

Energieausweis

Nog enkele tips bij de omgang met de makelaar

5. Oostenrijkse onroerendgoedwetgeving

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

Wohnungseigentumsgesetz

Konsumentenschutzgesetz

Mietrechtgesetz

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Heizkostenabrechnungsgesetz

Bauträgervertragsgesetz

De `Liegenschaft`

Aankoop van Oostenrijks onroerend goed door buitenlanders

Mede-eigendom (Miteigentum)

6. Freizeitwohnsitz vs. Hauptwohnsitz

Oostenrijkse regelgeving

"Auf die Nutzung kommt es an"

Erholungsgebiet of recreatieve bestemming

Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning

Hauptwohnsitz

Wohnsitzanmeldung

Registratie is in de volgende gevallen verplicht

Inschrijving in het Grundbuch van een Hauptwohnsitz of

Zweitwohnsitz

Hauptwohnsitz

Aan welke eisen dient u bij (vakantie)huizen die niet de bestemming Freizeitwohnung hebben, eigenlijk te voldoen ?

Strengere wetgeving

Genehmigung als Freizeitwohnsitz / Freizeitwohnsitzbescheid

Neun Länder, Neun Gesetze

Criteria Freizeitwohnsitz

Opmerkingen

Raumordnungsgesetz (wet op de ruimtelijke ordening)

Omgekeerde bewijslast

Vier stappen om tot woningeigendom te komen

Inleiding

4 stappen om tot woningeigendom te komen

Nutzfläche

Nutzwert

Omstandigheden die de Nutzwert kunnen verhogen of verlagen

7. Van aanbod tot aankoop

Inleiding

Waaraan te denken voordat men een bod doet/

overeenkomst tekent

Anbotsformulare

Willenseinigung

Opmaken van een contract (Ein Vertrag errichten)

Afwikkeling van onroerendgoedtransacties (Treuhandschaft)

Treuhandlösung

Angeld

Zonder Anbot naar overeenkomst

8. Wohnungseigentumsvertrag

Vorvertrag

Wohnungseigentumsvertrag

Inhoud van het Wohnungseigentumsvertrag

Recht van voorkoop (Vorkaufsrecht)

9. Ontbinden van het koop- of huurcontract

Inleiding

Wettelijke mogelijkheden voor ontbinding van een overeenkomst

Het niet tijdig opleveren van de woning door de verkoper

Hoe de overeenkomst te ontbinden ?

11. Het recht zich terug te trekken uit een overeenkomst

Bijzondere rechtsmogelijkheden tot terugtrekking

(Rücktrittsrecht)

In de volgende gevallen heeft u geen recht het contract te

ontbinden

Doorslaggevende omstandigheden voor ontbinding

Rücktritterserklärung

12. Het kadaster

Grentzkataster

Inschrijving van het Wohnungseigentumsvertrag in het

kadaster

Rücksichtnahmegebot

Grundbuch

Waaruit bestaat het Grundbuch ? Verschillende soorten inschrijvingen in het kadaster

Einverleibung

Koopcontract (Kaufvertrag)

Inhoud koopcontract

Wat verder op te nemen in het Kaufvertrag ?

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Staatsbürgerschaftsnachweis

Legalisering van de handtekeningen

(Voor)aantekening / vooraankondiging (Vormerkung)

Anmerkung

Kadastraal uittreksel (Grundbuchauszug)

Registratie van garages en parkeerplaatsen

13. Eigentümerpartnerschaft

Beëindiging van de Eigentümerpartnerschaft

Inhoud van een Eigentümerpartnerschaft

Overlijden van één van de partners

Voorbeelden

14. Erfdienstbaarheden (Grunddienstbarkeiten)

Inleiding

Erfafscheiding

Het sneeuwvrij houden van uw stoep/straat (Schneeräumung)

15. Bijkomende kosten bij aankoop van een woning

Bijkomende kosten

Makelaarscommissie (Provision des Immobilienmaklers) Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) Registratiekosten voor inschrijving in het kadaster

(Grundbuchgebühr)

BTW bij nieuwbouw & teruggave van Oostenrijkse BTW

Niet BTW-belaste levering van de woning

Notaris- of advocaatkosten (Kaufvertragerrichtung)

Kosten voor het legaliseren van de handtekeningen

16. Het bouwen van een woning

Inleiding

Bouwovereenkomst

Bauträgervertragsgesetz

Betalingen

Garanties bij aanbetalingen

Voorbeeld bankgarantie

Betalingen via de Treuhänder

Ratenplanmethode

Alternatieve betalingsschema

Recht om zich terug te trekken overeenkomstig de BTVG

Koop van een woning, die zich nog in de bouwfase bevindt

Bespreking van verschillende overeenkomsten

Kaufanwartschaftsvertrag

Bescherming van Treuhandgeld

Van oplevering tot eigendom

Inschrijving van het eigendomsrecht in het kadaster

Welke documenten zijn nodig voor inschrijving

in het kadaster ?

Eis tot inschrijving van het eigendomsrecht

Overdracht (Übergabe) en overname (Übernahme) van de

opgeleverde woning

Faillissement van de Wohnungseigentumsorganisator

tijdens de bouwfase

Gebreken en aanspraak op garantie

Gebreken in de gemeenschappelijke voorzieningen/ruimtes

van de Liegenschaft

Anspruch auf Gewährleistung

17. Altbau- Wohnungseigentum & Appartementsrecht

Eigendom van een woning in oude gebouwen (Altbau) Splitsingsakte Wohnungseigentum of slechts Miteigentum Vrijwaringsclausule in de Koopovereenkomst

Verwaltungsvollstreckungsgesetz

Rapport over de bouwkundige staat van de Altbau-eigentums-

Wohnung

Nog enkele opmerkingen omtrent appartementsrecht

18. Verhuur en huur van een woning

Inleiding

Huurcontracten voor onbepaalde tijd

Huurcontracten bij woningen die vóór 9 mei 1945 zijn gebouwd Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn

gebouwd en waarbij de subsidies nog niet zijn terugbetaald

Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn

gebouwd en waarbij de subsidies reeds zijn terugbetaald

Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?

Wie is juridisch gezien de huurder ?

Het huurcontract

Inventaris

Betaling van de huur

Borg

Verhuurde woonoppervlakte

Overname roerende goederen

Vaststelling huursom

Indicatie huurprijzen

Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?

Betriebskosten

Verschil Brutto en Nettokaltmiete

Overige verplichtingen van de huurder

Het huurcontract en huisdieren

Huren en de verzekeringen

Opleveren van de gehuurde woning

Verkoop verhuurde woning

Enkele belangrijke huurtermen

Verhuur

Vakantieverhuur/seizoenverhuur

Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur

Huursom seizoenverhuur/classificatie

De Verhuurorganisatie

Het contact met de verhuurorganisatie

Langere termijn verhuur

Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

Voorbeeld werkwijze voor particulieren die zelf hun huis

willen verhuren

Profiteer optimaal van uw tweede huis

19. Kosten bij bezit en verhuur van onroerend goed in Oostenrijk

Inleiding

Kosten waarmee u te maken krijgt bij bezit van Oostenrijks

onroerend goed

Exploitatiekosten

20. Vertrek uit Nederland en vestiging in Oostenrijk

Inleiding Vertrek uit Nederland

Het bevolkingsregister

Inschrijven in de BRP (Basisregistratie personen)

Gemeentelijke Basisadministratie (GBA)

Verklaring/bewijs van goed gedrag

Hoe lang is een VOG geldig ?

Wat moet u regelen voordat u zich in Oostenrijk vestigt ?

Vertrek naar Oostenrijk en de (belasting)schulden in

Nederland

Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel

Internationale uitwisseling kredietgegevens

Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap

Rijkswet op het Nederlanderschap Nederlanders met een dubbele nationaliteit

Kinderen van een Nederlandse moeder of vader

Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland

Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man

Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen

Kinderen en paspoort

Vestiging in Oostenrijk

Inschrijvingsplicht Oostenrijkse Gemeente

Anmeldebescheinigung

Levensonderhoud

Trouwen in Oostenrijk

Follow up in Nederland

Homohuwelijk en geregistreerd partnerschap in Oostenrijk

niet mogelijk

21. Verhuizen

Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU

Vrijstelling van invoerrechten

Zelf verhuizen

Trouwen en verhuizen

Verhuizing naar uw tweede woning

Verkoop van uw tweede woning

Verhuizing bij erfenis

Vervreemdingsverbod

Belastingtelefoon Douane

Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW

Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf

De offerte

De verhuiskosten

Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Oostenrijk

Nog enkele tips en opmerkingen

Dierenpaspoort voor gezelschapsdieren

Algemene regels

Het oude paspoort/vaccinatieboekje

22. Uw auto

Uitvoer uit Nederland

Geen uitvoerkenteken meer nodig

Een voertuig uitvoeren

Uitvoerverklaring

Nog een aantal belangrijke zaken

Invoer auto in Oostenrijk

Gebruikte auto invoeren

Benodigde documenten voor invoer

Invoerprocedure in de praktijk

Verzekeren van uw auto

Invoer nieuwe auto in Oostenrijk

Oostenrijkse APK

Autobahnvignet

Overige bijzonderheden bij verkeersdeelname in Oostenrijk

Uw rijbewijs

23. Werken in Oostenrijk

Inleiding Wel of geen werkvergunning

Arbeidsmarkt

Economische sectoren

Werken in de dienstensector

Werken in de Handel

Werken in de Gezondheidszorg

Werken in de Horeca

Belangrijkste handelspartners

Solliciteren en uw CV Wettelijke regelingen

Sociale zekerheid

Salarissen

Werving van personeel

Arbeidsbureau

Belangrijke Oostenrijkse vacaturesites

Arbeidsregelingen

Arbeidsvoorwaarden

Ontslag

Arbeidstijden

Ziekteverlof

Vakbonden & Sociaal Verbond

24. De Nederlandse zorgverzekering (ZVW) & de AWBZ

Inleiding

Situatie vanuit Nederland

Uw woonstatus

Tijdelijk verblijf in het buitenland

Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland

Uw gezinsleden verhuizen met u mee

U woont als Nederlander met een pensioen/uitkering in

Oostenrijk

Waar heeft u recht op in Oostenrijk ?

Waar heeft u recht op in Nederland ?

Waar heeft u recht op in andere EU-landen ?

Belangrijke aandachtspunten bij verblijf buiten Oostenrijk

Wat betaalt u aan bijdragen aan het CVZ

Een EHIC aanvragen bij het CVZ Op welke zorg heeft u recht ?

Welke zorg wordt door wie vergoed ?

Zorg in Nederland voor verdragsgerechtigden

Hoe declareert u gemaakte kosten ?

Aanvraag heffingskorting Bijdrage ZVW & AWBZ

Berekening bijdrage aan ZVW & AWBZ

Woonlandfactor

Rekenvoorbeeld

Zorgtoeslag in het buitenland

Invoering van de nieuwe ZVW en de gevolgen voor de

vrijwillige AWBZ

Belangrijke adressen inzake de Nederlandse ZVW

Indicatiestelling AWBZ in het buitenland

In Oostenrijk wonen en toch ingeschreven blijven in de

Nederlandse GBA

25. Sociale verzekeringen en de gezondheidszorg in

Oostenrijk

Vestiging in Oostenrijk en de gevolgen voor uw ziektekosten-

verzekering en de sociale verzekeringen

U woont in het buitenland met een AOW-uitkering;

bent u nog verzekerd van zorg ?

Enkele woonsituaties belicht

U vestigt zich permanent in Oostenrijk

U woont in Oostenrijk en de Nederlandse AWBZ

Verzekerd als inwoner van Oostenrijk als werknemer of

zelfstandige

Ongevallenverzekeringen

Verzekerd als Nederlands gepensioneerde in Oostenrijk

Oostenrijkse gezondheidszorg

Huisartsen

Ziekenhuizen

Apotheken

The E-Card/SV-Chipkarte

Alarmcentrales en alarmnummers

26. Bankzaken

Inleiding

Munteenheid

Het Oostenrijkse bankwezen

Belangrijkste banken in Oostenrijk

Postbank (Postsparkasse AG)

Het openen van een Oostenrijkse bankrekening

Automatische bankoverboeking

Openingstijden banken

Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening

Kenmerken van een niet-ingezetene rekening

Welke documenten moet u overleggen voor het openen

van een niet-ingezetene rekening

27. Financiering van onroerend goed in Oostenrijk

Inleiding

Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij

Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten

Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland

Een persoonlijke lening in Nederland

Financiering via een projectontwikkelaar

Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting

Een hypotheek via een Oostenrijkse bank

Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?

Hypotheekvormen

Hypotheek in buitenlandse valuta

De hoogte van de rente

Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijging van een

hypotheek ? Hypotheek bij nieuwbouw

Kosten bij hypotheek

Rangbescheinigung

De bijleenregeling in het Nederlandse belastingstelsel

De bijleenregeling bij emigratie of het huren van een huis

28. Verzekeringen

Het verzekeringswezen in Oostenrijk

Verzekeringsmaatschappijen

Verzekeringsvormen

Verzekeringsmakelaar/agent

Haushaltversicherung of Eigenheimversicherung

Verzekeringssom

Verzekerd tijdens het bouwproces

Rohbauversicherung

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Waardevaststelling (Bewertung) van het onroerend goed

Inboedelverzekering

Aansprakelijkheidsverzekeringen

(Private Haftpflichtversicherung)

Overlijdensrisicoverzekering

Rechtsbijstandsverzekering (Rechtsschutzversicherung)

Checklist rechtsbijstandsverzekering

Checklist bij het afsluiten van verzekeringen in het algemeen

29. Het Oostenrijkse belastingstelsel

Inleiding

Belastingverdragen Nederland-Oostenrijk

Fiscaal ingezetene in Oostenrijk

Wanneer wordt u als fiscaal ingezetene in

Oostenrijk beschouwd ?

Waar moet u zich als fiscaal ingezetene laten registreren ?

Oostenrijkse inkomstenbelasting (Einkommensteuer)

Belastbaar inkomen

Inkomenscategorieën

Inkomen uit pensioen

Inkomsten uit investeringen/kapitaal (dividend)

Aftrekposten (Abzugposten)

Belastingverminderingen (Steuervergünstigung)

Belastingheffing over vermogenswinst

Verkoop van onroerend goed en de Oostenrijkse vermogens-

winstbelasting

Vrijstelling van vermogenswinstbelasting

Nog enkele opmerkingen betreffende vermogenswinst

Tarieven belasting over inkomen en vermogenswinsten

Rekenvoorbeeld

Belastbare periode

Belastingaangifte

Betaling van de belasting

Sociale verzekeringspremies

Vermogensbelasting

Onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)

Erf- en schenkbelasting

BTW (Mehrwertsteuer)

Teruggaaf Oostenrijkse BTW(MWST)

Belastingplicht voor niet-ingezetenen

Verhuur van uw Oostenrijkse woning en de Oostenrijkse

belastingen

Aftrekposten van de bruto-huurinkomsten

Rekenvoorbeeld huurinkomsten en de Oostenrijkse

Belastingen voor niet-ingezetenen

Vennootschapsbelasting

30. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en/of

tweede huis in Oostenrijk

Uw tweede huis in Oostenrijk en het Nederlandse belastingstelsel

Nog maar 1 peildatum box III

Oostenrijkse heffing op in Oostenrijk gelegen onroerend goed

Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele

belastingen box III

Verhuur vakantiewoning als bedrijfsactiviteit Verschil binnenlandse en buitenlandse belastingplicht,

keuzeregeling + hypotheekrente aftrek + rekenvoorbeelden

- Situatie voor 2001

- Situatie na 2001

- Situatie na 1 januari 2015

Welk inkomen waar belast ?

Nog enkele fiscale opmerkingen

31. Erven in Oostenrijk

Wettelijke verdeling

Hoe vindt de verdeling in Oostenrijk plaats als er geen

testament is opgemaakt ?

Echtgenote

Voorkeursrechten van de echtgenote

Legitieme portie

Onterven van legitieme portie

Europese erfrechtverordening vanaf 17 augustus 2015

Inhoud van de EEV

Erfrechtbelasting

In welk land bent u erfbelasting verschuldigd ?

Woonplaatsfictie van 10 jaar

Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt

Belastingverdragen inzake successie

Bijlagen

* Invoer van een auto in Oostenrijk

* Wat waar belast ?

* Belasting Checklist

* Beroepsregels van de Oostenrijkse makelaar

* Antrag auf Ausstellung einer Anmeldebescheinigung

* Meldezettel

* Antrag auf Ausstellung einer Anmeldebescheinigung für EWR Bürger

* Muster eines Verwaltungsvertrages

* Musterbriefe für den Schrittverkehr mit dem Hausverwalter

* Ontwikkeling onroerendgoedprijzen in Oostenrijk

* Starten van een zaak in Oostenrijk/vestigingsvoorwaarden

Bronnen